D’après l’étude annuelle du conseil international en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield, International Investment Atlas, les investissements en immobilier d’entreprise dans le monde ont totalisé 287,6 milliards d’euros pour l’ensemble de l’année 2008, soit une baisse de 61% par rapport au chiffre record de 2007 (746,8 milliards d’euros).
Il s’agit du montant annuel le plus bas jamais enregistré depuis 2004, avec notamment une baisse significative des investissements étrangers. Le montant total des investissements attendu pour 2009 est estimé à 273 milliards d’euros, soit une baisse supplémentaire de l’ordre de 5 %.
L’accès limité à la dette et l’escalade des coûts de ments ont fortement contribué à la baisse de l’activité du marché de l’investissement en immobilier d’entreprise à travers le monde. Les rares marchés qui ont connu une hausse des engagements en 2008 ont vu leurs volumes d’investissements décroitre en fin d’année (Russie, Brésil, Malaisie, etc.). La baisse des montants investis, dont l’ampleur varie selon les régions, est générale quel que soit le type d’actif et s’élève à 60% pour les Bureaux, 57% pour les Commerces et 50% pour l’Industriel. Les investissements transfrontaliers ont été les plus touchés et les acquisitions non domestiques ont enregistré une baisse de 65%. Dans l’ensemble du monde, la part de marché des acteurs étrangers est passée de 33% à 30%, mais reste plus significative en Europe où elle atteint 44%. La hausse des taux de rendements a reflété la correction des valeurs qui, après avoir débuté aux Etats-Unis puis en Europe de l’ouest, avant d’atteindre l’Europe de l’Est et le Moyen-Orient, s’opère maintenant dans la plupart des pays asiatiques.
L’Europe devient la région la plus active
A l’instar de l’Amérique du Nord l’année précédente, l’Europe a été en 2008 la destination favorite des investisseurs, ce qui témoigne de l’ampleur avec laquelle la crise financière et bancaire a touché le marché américain. Toutefois, avec un total qui ne dépasse pas les 118,5 milliards d’euros, les montants investis en Europe enregistrent une baisse de 55% en 2008. Le quatrième trimestre a été particulièrement bas avec seulement 20,5 milliards d’euros investis, soit le plus faible volume d’investissement constaté sur un trimestre depuis 2003.
Les nouvelles conditions de marché ont pesé sur la demande des investisseurs et modifié aussi bien la typologie que la nationalité des acteurs. Sur l’ensemble de l’année 2008, le volume investi par les nationaux a reculé de 45%. Les investisseurs étrangers accusent quant à eux une baisse de 63% et ne représentent plus que 44% des volumes investis sur le Vieux Continent, alors qu’ils étaient la force dominante de l’Europe en 2007 (54% en 2007).
Par typologie de produits, même si les bureaux sont restés l’actif dominant de l’année 2008 en Europe, concentrant 50% des engagements, ils n’échappent pas à la dégradation du marché et enregistrent une baisse significative de 57% des volumes investis comparé aux commerces et à l’industriel qui enregistrent respectivement une baisse de 54 et 45%.
En ce qui concerne les taux de rendement, l’Europe est la région la plus affectée par la correction des valeurs, avec une hausse estimée à 111 points de base en moyenne. Tous les actifs ont été touchés. D’une manière générale, les commerces, et plus particulièrement les rues commerçantes, ont connu une augmentation moins marquée que les actifs de bureaux et l’industriel. Mais les centres commerciaux et les parcs d’activités commerciales ont toutefois enregistré de fortes hausses, particulièrement dans les villes où de nombreux projets sont en cours.
Deuxième destination prisée en 2008, l’Asie a concentré 30% des investissements mondiaux, avec un total de 86 milliards d’euros, mais les volumes investis accusent une baisse de 48% (166 milliards d’euros en 2007). Par typologie de produits, les actifs de bureaux enregistrent une forte hausse au détriment du foncier et des projets de développement. Les volumes investis en immobilier de commerces ont reculé, les propriétaires étant peu enclins à arbitrer en perspective des nouvelles mesures fiscales des Gouvernements en faveur de la consommation des ménages. Tout au long de l’année 2008, les marchés asiatiques ont fait preuve d’une relative solidité, même si au quatrième trimestre, l’impact du repli mondial a commencé à se faire ressentir et les taux de rendement à augmenter. Les marchés matures comme l’Australie ou le Japon devraient connaître les premiers une correction des valeurs. Par ailleurs, alors que les loyers tendent à se stabiliser dans la plupart des régions du globe, l’Asie connait actuellement un ajustement des valeurs locatives plus rapide et enregistre une baisse de 4% en moyenne pour tous les secteurs, contre 3% et 7,6% d’augmentation respectivement en Europe et sur le continent américain.
Reléguée à la troisième place du podium, l’Amérique du Nord a été le marché le plus affecté en 2008, avec seulement 82,7 milliards d’euros investis sur l’ensemble de l’année, soit une baisse significative de 74 % des volumes engagés (317,7 milliards d’euros en 2007).
Les secteurs principalement liés au pouvoir d’achat, comme les commerces et l’hôtellerie, ont été les plus durement touchés, comparés aux bureaux dont la part de marché s’est maintenue, un certain nombre d’actifs trophée changeant ainsi de propriétaires. Les chiffres qui montrent une augmentation de l’ordre de 30 points de base des taux de rendement minimisent le véritable impact du repricing qui s’est opéré aux Etats-Unis, difficile à identifier en raison du manque d’informations relatif aux transactions. A noter que les avis de valeur et expertises font plutôt état d’une augmentation des taux de rendement de l’ordre de 100 points de base, voire plus.
2. Les Etats-Unis dominent toujours, La France décline
Les Etats-Unis toujours en première position
Les cinq pays cibles de l’investissement dans le monde sont les Etats-Unis, la Chine, le Royaume-Uni, le Japon et l’Allemagne. Favorisés par la maturité de leur marché, les Etats-Unis ont enregistré un volume de 76,1 milliards d’euros, soit 27% de la totalité des investissements mondiaux. Deuxième destination privilégiée par les investisseurs, la Chine a pour la première fois supplanté le Royaume-Uni, concentrant 35,8 milliards d’euros d’engagements, soit 13 % du volume mondial. Avec un total de 26,4 milliards d’euros investis, le Royaume-Uni n’a représenté que 9% des investissements, devant le Japon et l’Allemagne qui n’ont concentré que 7% des engagements, soit respectivement 20,8 milliards et 20,5 milliards de dollars.
L’année 2008 marque une rupture pour la France
qui, à la 7ème place, totalise 13 milliards d’euros, soit une baisse de 54 % par rapport à 2007 et un retournement du marché après quatre années de hausse constante. Ce chiffre relativement bas, inférieur à la moyenne des volumes investis chaque année depuis 1999 (14,4 milliards d’euros), est dû à la crise des liquidités dont la conséquence principale a été de porter un coup d’arrêt aux grosses opérations : en 2008, les transactions supérieures à 100 millions d’euros n’ont représenté en effet que 36% du volume total (58% en 2007).
Par typologie de produits, les bureaux avec 10,3 milliards d’euros investis concentrent toujours la majorité des engagements (79%). Les actifs industriels ont vu leur volume d’investissement divisés par deux en un an, totalisant 1,5 milliard d’euros pour l’année 2008. Ce sont les commerces qui ont subi la plus forte baisse avec 1,2 milliard d’euros investis, soit seulement 9% des engagements contre 17% en 2007. Le marché français a par ailleurs vu une résurgence des acteurs nationaux qui ont représenté 60% des investissements totalisés pour l’Hexagone.
« Si pratiquement tous les pays ont enregistré un déclin de leur volume d’investissement, ce sont les marchés dits matures qui ont été davantage affectés. Cependant, il est probable que les pays qui ont été les premiers impactés par la crise financière soient les premiers à se relever. D’ici mi-2009, les marchés américain et britannique pourraient regagner l’intérêt des investisseurs, qui ont commencé à identifier de nouvelles opportunités. Nous anticipons également une légère amélioration de la demande en France et peut-être en Allemagne d’ici la fin 2009 », explique Olivier Gérard, Président Cushman & Wakefield France.
3. Les pays émergents et l’immobilier en 2009
Les pays émergents, favorisés par le déclin des marchés matures
Alors qu’encore récemment ils ne représentaient pas plus de 9% de la totalité des investissements dans le monde, les marchés émergents se distinguent en 2008 et comptabilisent 21% des engagements. Avec 35,8 milliards d’euros investis, la Chine arrive en tête de ces marchés, mais la Russie, l’Inde et le Brésil ne sont pas en reste et occupent respectivement la 15ème, 16ème et 20ème place au rang mondial. Mais, malgré leurs résultats honorables, les pays émergents ont vu leur activité se ralentir en fin d’année, le manque de liquidités et une plus forte aversion aux risques impactant progressivement toutes les régions du globe. A noter également que certains de ces marchés ont enregistré fin 2008 les hausses les plus significatives en terme de taux de rendements (Ukraine, Mexique, Russie).
L’immobilier sera-t-il toujours un actif de choix sur la scène internationale en 2009 ?
Le montant total des investissements attendu pour 2009 sera de l’ordre de 273 milliards d’euros, soit une baisse de 5% comparé à l’année 2008 et un volume presque divisé par trois par rapport à 2007. En Amérique du Nord, une meilleure acceptation par les vendeurs des nouvelles valeurs et primes de risques à la hausse, conjuguée à une reprise économique probable, laisse espérer une légère amélioration du marché de l’investissement. Par contre, une nouvelle baisse de 10% des volumes d’investissement est à prévoir en Asie, la correction des valeurs n’ayant pas encore vraiment eu lieu dans ces pays. En Europe, même si nous attendons une baisse des volumes d’investissement de l’ordre de 5%, de meilleures conditions d’octroi de crédit laisseraient présager une amélioration en fin d’année 2009, emmenée par la Grande-Bretagne et la France, et potentiellement l’Allemagne.
Pour la plupart des marchés mondiaux, le regain d’activité devrait être effectif au second semestre 2009. La relance de leurs performances ne sera probablement pas tangible avant mi-2010, une fois le positionnement des marchés locatifs stabilisé. Tandis que les difficultés d’accès au crédit ne devraient pas se démentir à court terme, les principales interrogations pour l’année 2009 tiennent d’une part à la capacité des acteurs à s’adapter aux nouvelles valeurs du marché et d’autre part à l’ampleur du ralentissement des marchés locatifs.
« Après une année 2008 globalement difficile pour le marché de l’investissement, une franche amélioration à court terme est improbable. Les difficultés dans l’octroi de crédit, le ralentissement économique mondial et l’accélération de la baisse des valeurs locatives sur la plupart des marchés mondiaux continueront à peser globalement sur l’évolution des montants engagés. Toutefois la correction des valeurs déjà opérée sur certains marchés et à venir pour d’autres pourrait créer des opportunités. La demande des investisseurs core conjuguée à l’appétit d’acteurs plus opportunistes devraient contribuer à soutenir l’activité du marché de l’investissement en immobilier d’entreprise » conclut Olivier Gérard.
4. A propos & Contact Presse
A propos de Cushman & Wakefied
Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est l’un des plus importants cabinets de conseil international, spécialisé en immobilier d’entreprise. Avec plus de 215 bureaux à travers 56 pays et plus de 12.000 personnes, Cushman &Wakefield propose un service complet de conseil, de commercialisation et de gestion pour le compte de propriétaires, locataires et investisseurs et ce, à tous les stades du processus immobilier. Nos services comprennent une aide aux clients en matière d’achat, de vente, d’investissement, de location et de gestion d’actifs. Cushman &Wakefield propose également des conseils en expertise, en planification stratégique et recherche, en analyse de portefeuille et enfin en aménagement d’espace.
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